En los últimos años, los consumidores han logrado recuperar miles de euros en gastos hipotecarios y cláusulas suelo abusivas gracias a diversas sentencias del Tribunal Supremo (TS) y del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). Sin embargo, una de las cuestiones más importantes a la hora de reclamar es conocer los plazos de prescripción. Si se supera el tiempo legalmente establecido, se pierde el derecho a exigir la devolución del dinero.
En este artículo, te explicamos el plazo que existe para reclamar la devolución de las cantidades abonadas indebidamente por cláusulas abusivas en tu préstamo hipotecario.
¿Prescribe el derecho a reclamar por cláusulas abusivas?
El derecho a solicitar la nulidad de una cláusula abusiva es imprescriptible, lo que significa que un consumidor puede alegar en cualquier momento que una cláusula de su contrato es abusiva y, por tanto, nula. Esto se debe a que la nulidad absoluta o radical tiene efectos retroactivos y no desaparece con el tiempo.
Sin embargo, lo que sí está sujeto a un plazo de prescripción de cinco años es el derecho a reclamar la devolución de las cantidades abonadas indebidamente como consecuencia de la aplicación de una cláusula abusiva.
1. Los gastos hipotecarios
¿Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar?
Hasta la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, los bancos imponían a los clientes el pago de diversos gastos asociados a la hipoteca, lo que el Tribunal Supremo y el TJUE han considerado abusivo.
Los principales gastos hipotecarios que pueden ser reclamados son:
- Gastos de notaría (correspondientes a la escritura de préstamo hipotecario).
- Gastos de gestoría, si fueron impuestos unilateralmente por el banco.
- Gastos de registro de la propiedad, relacionados con la inscripción de la hipoteca.
- Gastos de tasación del inmueble, en determinados casos.
- Comisión de apertura, tras la reciente jurisprudencia del TJUE, aunque sigue generando controversia en los tribunales.
¿Hasta cuándo se pueden reclamar los gastos hipotecarios?
El artículo 1964 del Código Civil establece un plazo de prescripción de 5 años para las acciones personales, que es el que se aplica a las reclamaciones de gastos hipotecarios. Sin embargo, este plazo no empieza a contar automáticamente desde la firma del préstamo, sino desde que el consumidor pudo conocer que la cláusula era abusiva.
¿Desde cuándo empieza a contar el plazo de cinco años?
Este punto ha sido objeto de controversia en la jurisprudencia, ya que la normativa española establece un plazo de cinco años, pero no siempre ha quedado claro desde cuándo empieza a computarse dicho plazo.
El Tribunal Supremo ha sostenido que el plazo de prescripción para reclamar la devolución de cantidades abonadas comienza a contarse desde la fecha en que el consumidor tiene conocimiento de la nulidad de la cláusula.
El TJUE, en su sentencia de 16 de julio de 2020 estableció que el plazo de prescripción no puede empezar a contar antes de que el consumidor tenga conocimiento real y efectivo del carácter abusivo de la cláusula y de sus derechos a reclamar. Esta interpretación impide que los bancos aleguen que el derecho ha prescrito cuando el consumidor no tuvo la oportunidad de conocer que su hipoteca contenía una cláusula ilegal.
El 13 de marzo de 2025, el TJUE confirmó que:
- El plazo de prescripción de cinco años no puede empezar a correr antes de que el consumidor tenga conocimiento efectivo de la abusividad de la cláusula y de su derecho a reclamar.
- El conocimiento efectivo no puede presumirse por la existencia de jurisprudencia sobre cláusulas similares, sino que debe ser probado caso por caso.
- Los bancos no pueden alegar que el derecho a reclamar ha prescrito simplemente porque han pasado cinco años desde el pago de los gastos. Deben demostrar que el consumidor tuvo conocimiento de la cláusula abusiva y de su derecho a reclamar.
2. Las cláusulas suelo
¿Qué es una cláusula suelo?
La cláusula suelo es una condición impuesta por muchos bancos en las hipotecas a tipo variable, que establecía un límite mínimo de interés a pagar, impidiendo que los consumidores se beneficiaran de bajadas del Euríbor.
El Tribunal Supremo, en su sentencia de 9 de mayo de 2013, determinó que estas cláusulas eran abusivas si no se habían negociado con transparencia. Posteriormente, el TJUE (Sentencia de 21 de diciembre de 2016) estableció que los afectados tienen derecho a la devolución íntegra de las cantidades pagadas de más desde la firma del contrato.
¿Cuál es el plazo para reclamar las cantidades indebidamente pagadas en aplicación de una cláusula suelo?
El derecho a solicitar la nulidad de una cláusula suelo es imprescriptible, lo que significa que un consumidor puede alegar en cualquier momento que su cláusula es abusiva y exigir su eliminación. Sin embargo, la acción para reclamar la devolución de las cantidades pagadas de más sí está sujeta a un plazo de prescripción de 5 años.
Inicio del plazo de prescripción: ¿Desde cuándo cuenta?
Según el TJUE (Sentencias de 25 de enero y 25 de abril de 2024), y como ocurre con los gastos hipotecarios, el plazo de 5 años no puede empezar a contarse antes de que el consumidor haya tenido un conocimiento real y efectivo de que la cláusula suelo es abusiva y de su derecho a reclamar.
En este sentido, el TJUE ha determinado que el plazo de prescripción puede empezar a correr desde que una resolución judicial firme declara nula la cláusula suelo en un caso concreto, salvo que el banco pueda probar que el consumidor ya tenía conocimiento de la abusividad con anterioridad.
En conclusión, la nulidad de una cláusula abusiva en un préstamo hipotecario no prescribe, pero el derecho a recuperar las cantidades indebidamente pagadas sí. No obstante, para que empiece a contar la prescripción el consumidor debe tener conocimiento efectivo de la cláusula.
Si has descubierto recientemente que tu hipoteca contiene cláusulas abusivas, aún puedes reclamar y recuperar tu dinero. No dejes que el banco utilice la prescripción en tu contra. Actúa cuanto antes, presenta una reclamación extrajudicial y, si es necesario, interpón una demanda para defender tus derechos.