Desde la reforma legal introducida por la Ley 8/2021, se ha producido un cambio estructural en la forma de entender la capacidad jurídica: ya no se incapacita ni se tutela por defecto, sino que se reconocen apoyos individualizados para que la persona ejerza sus derechos en igualdad de condiciones.
En este artículo vamos a explicarte cómo se debe solicitar una autorización judicial para vender un inmueble propiedad de una persona con discapacidad.
¿Quieres conocer mejor en qué consisten las medidas de apoyo y cómo se han transformado con la Ley 8/2021? Te recomendamos leer nuestro post “Medidas de apoyo judiciales a personas con discapacidad: tipos, procedimiento y funciones del curador”.
¿Por qué es necesaria la autorización judicial?
La Ley 8/2021, en vigor desde septiembre de 2021, transformó el sistema de representación legal para personas adultas con discapacidad, eliminando figuras como la tutela o la patria potestad prorrogada, y sustituyéndolas por medidas de apoyo adaptadas a cada persona (curatela, guarda de hecho, defensor judicial…).
De este modo, una persona con discapacidad puede vender un inmueble por sí misma si cuenta con capacidad de entender el acto y se le prestan los apoyos necesarios para ello. Solo en casos excepcionales, cuando se ha establecido una curatela representativa, el curador podrá actuar en su nombre. Pero en ese caso, y de forma obligatoria, se necesita autorización judicial previa, tal como exige el artículo 287.2º del Código Civil (CC).
Este precepto establece que el curador con funciones representativas necesitará autorización judicial para “enajenar o gravar bienes inmuebles”. Lo mismo sucede si quien presta el apoyo es un guardador de hecho que debe actuar en nombre de la persona.
¿En qué situaciones concretas se exige esta autorización?
Se exige en los siguientes supuestos:
- Cuando existe una curatela representativa concedida judicialmente para actos de disposición patrimonial.
- Cuando hay un guardador de hecho y el juez considera que la actuación requiere garantías adicionales.
- Si se nombra un defensor judicial debido a conflictos de intereses.
La autorización no será necesaria si la medida de apoyo es asistencial, es decir, si la persona actúa con acompañamiento pero mantiene su capacidad de decisión. En estos casos, podrá firmar la venta con ayuda del curador, si así se ha determinado.
Imaginemos que Ana es curadora con funciones representativas de su hermano Juan, que tiene una discapacidad psíquica y no puede expresar su voluntad con claridad. Juan es propietario de un piso, y Ana desea venderlo para pagar una residencia adaptada a sus necesidades. En este caso, Ana no puede vender directamente el inmueble, aunque sea evidente que el destino del dinero será beneficioso para Juan. Debe pedir primero una autorización judicial.
Criterios que debe valorar el juez
El juez no autoriza la venta de un inmueble de forma automática. Debe valorar:
- Que la operación sea necesaria o claramente conveniente para la persona titular.
- Que el destino del dinero esté debidamente justificado y sea beneficioso para ella.
- Que se respete su voluntad, deseos y preferencias, como exige el artículo 249 del CC.
- Que el precio sea justo y acorde al valor de mercado (se suele exigir tasación pericial).
Por tanto, la autorización judicial actúa como una medida de control preventiva, evitando ventas lesivas, abusos o conflictos de interés. Este control es aún más estricto si el comprador es un familiar, para descartar operaciones simuladas o en perjuicio del titular.
Procedimiento judicial para obtener la autorización
El procedimiento se tramita como expediente de jurisdicción voluntaria, ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar de residencia de la persona con discapacidad. Está regulado por los artículos 62 y siguientes de la Ley 15/2015, de Jurisdicción Voluntaria.
1. Presentación de la solicitud
Debe hacerse mediante abogado y procurador. Se acompañará de:
- Copia del auto que establece la medida de apoyo vigente (curatela representativa, por ejemplo).
- Escritura o nota simple del inmueble.
- Proyecto de compraventa o justificante del posible comprador.
- Tasación profesional del inmueble.
- Informe médico o social actualizado que acredite las necesidades de la persona.
- Justificación detallada del destino de los fondos obtenidos.
2. Audiencia a la persona con discapacidad
El juez debe oír directamente a la persona afectada, conforme al artículo 7 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil, incluso si se actúa en su nombre. La audiencia debe celebrarse en condiciones accesibles, respetando su derecho a participar activamente y, cuando no sea posible expresar su voluntad, debe reconstruirse esta de forma aproximada.
3. Intervención del Ministerio Fiscal
El Ministerio Fiscal examinará el caso y emitirá informe sobre la conveniencia o no de autorizar la venta, en defensa del interés de la persona afectada.
4. Resolución del juez
El juez resolverá mediante auto. Puede autorizar la venta sin condiciones, con condiciones (por ejemplo, imposición de depósito del dinero en cuenta restringida) o denegarla si no se acredita el interés del titular.
¿Qué formas de venta están permitidas?
Aunque la regla general es que la venta se realice de forma directa, el propio artículo 287.2º del CC establece que, si el tribunal lo considera necesario para garantizar mejor los derechos del titular, puede ordenar la venta en subasta judicial.
En todo caso, el precio debe ajustarse al de mercado, y si el comprador es familiar, debe extremarse la transparencia y justificar especialmente la operación.
¿Qué ocurre después de la venta?
El curador, guardador o defensor judicial deberá rendir cuentas de la operación, justificando:
- Que la venta se realizó conforme a lo autorizado.
- Que el precio fue el autorizado o tasado.
- Qué destino se ha dado al dinero obtenido.
Esta obligación de rendición de cuentas se deduce del deber general del curador de actuar conforme al interés del representado y puede exigirse judicialmente.
¿Qué consecuencias tiene no pedir autorización judicial?
Vender el inmueble sin autorización, cuando esta es legalmente exigible, puede acarrear graves consecuencias:
- Nulidad del acto jurídico, conforme al artículo 6.3 del CC.
- Posible responsabilidad civil del representante por daños y perjuicios.
- Incluso responsabilidad penal, si hay dolo o conflicto de interés (por ejemplo, apropiación indebida).
Además, el Registro de la Propiedad puede rechazar la inscripción de la compraventa si no se ha aportado el auto judicial de autorización, provocando un bloqueo registral del inmueble.
En conclusión, la venta de un inmueble perteneciente a una persona con discapacidad requiere, en determinados casos, una autorización judicial previa que actúa como medida de protección. Esta obligación no es una mera formalidad, sino una garantía legal diseñada para asegurar que la operación responde al interés y bienestar de la persona afectada, que el precio es justo, que el destino del dinero está debidamente justificado y que se respeta su voluntad siempre que sea posible. En contextos donde se ha establecido una curatela representativa, o el representante actúa en nombre de la persona, el artículo 287 del CC exige de forma clara dicha autorización.
Ignorar este requisito puede acarrear graves consecuencias: la nulidad del contrato de compraventa, responsabilidad civil e incluso penal, y la imposibilidad de inscribir la operación en el Registro de la Propiedad. Por ello, si necesitas tramitar la venta de un bien en estas circunstancias, es fundamental contar con el asesoramiento adecuado desde el inicio del proceso.