Firmar una hipoteca implica asumir un compromiso a largo plazo con importantes consecuencias económicas. Sin embargo, muchas personas no son conscientes de que, en algunos casos, el contrato hipotecario puede incluir cláusulas abusivas que vulneran sus derechos como consumidores. Una de las más comunes y perjudiciales es la relativa a los intereses de demora.
Estos intereses, que se aplican cuando se produce un retraso en el pago de las cuotas, pueden llegar a ser desproporcionados e incluso ilegales. La buena noticia es que existen mecanismos legales para identificarlos, impugnarlos y reclamar la devolución del dinero cobrado indebidamente.
En este artículo vamos a explicarte cómo detectar si en tu hipoteca se están aplicando intereses de demora abusivos y qué pasos debes seguir para eliminarlos. Para ello, exploraremos los criterios que los tribunales consideran abusivos, de cómo afecta su nulidad al contrato y de cómo puedes recuperar tu dinero.
Si tienes una hipoteca activa o ya cancelada, esta información puede ayudarte a proteger tus derechos y evitar pagar más de lo que te corresponde.
¿Qué son exactamente los intereses de demora?
Como habíamos mencionado en la introducción, los intereses de demora hacen referencia al recargo que el banco aplica cuando el titular de la hipoteca no paga una o varias cuotas en el plazo acordado. En otras palabras, si te retrasas en el pago, el banco te penaliza con un porcentaje adicional sobre el capital impagado.
Este tipo de intereses tiene una finalidad teóricamente disuasoria, pero en la práctica muchas entidades han fijado porcentajes tan altos que resultan claramente desproporcionados. En estos casos, hablamos de intereses de demora abusivos.
¿Cuándo se consideran abusivos según los tribunales?
Para determinar si los intereses de demora son abusivos, debemos atender a la jurisprudencia del Tribunal Supremo y a la normativa de protección de consumidores, como la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (Real Decreto Legislativo 1/2007). Según esta ley, se consideran abusivas las cláusulas que, en contra de la buena fe, causan un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones del contrato.
En la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2015, se fijó un criterio que marcó un antes y un después en este ámbito: el interés de demora no puede superar en más de dos puntos el interés remuneratorio pactado en el contrato. Es decir, si tu hipoteca tiene un interés del 3 %, el interés de demora no debería ser superior al 5 %.
Por tanto, si en tu contrato se establece un recargo del 10 %, 15 % o incluso del 20 % en caso de impago, podrías estar ante una cláusula nula por abusiva.
¿Qué ocurre si un juez declara nulo el interés de demora?
La consecuencia jurídica es clara: si la cláusula de interés de demora se considera abusiva, por consiguiente, esta debe eliminarse del contrato como si nunca hubiera existido. Esto implica:
- Que el banco no puede seguir aplicando esos intereses.
- Que en caso de que ya los haya aplicado, deberá devolver las cantidades cobradas indebidamente, con los intereses legales correspondientes.
- Que el préstamo hipotecario no queda sin efecto, pero sí se ajusta a lo legalmente permitido.
Si un juez declara nula la cláusula de interés de demora, el banco no podrá seguir aplicándola en ningún caso. En esta línea, conviene destacar que, conforme a la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), una cláusula abusiva no puede ser simplemente modificada o “moderada” por el juez, sino que ésta debe eliminarse por completo. Esto significa que no se va a sustituir por otro interés más razonable, sino que simplemente dejará de aplicarse, reforzando así la protección al consumidor.
¿Cómo saber si tu hipoteca incluye intereses abusivos?1
El primer paso para protegerte es revisar detenidamente tu contrato de préstamo hipotecario. Allí debe constar expresamente el tipo de interés remuneratorio y el interés de demora. Algunos ejemplos de redacción que podrían indicar una cláusula abusiva:
- “El interés de demora será del 18 % anual…”
- “En caso de impago, se aplicará un recargo del 6 % mensual…”
- “Se devengarán intereses de demora equivalentes al triple del interés legal del dinero…”
Una vez localizado el interés de demora, compáralo con el interés ordinario de tu hipoteca. Si la diferencia es superior a dos puntos porcentuales, existe una base sólida para reclamar.
En caso de duda, siempre es recomendable contar con el apoyo de un abogado especializado, que podrá valorar el contrato en su conjunto y orientarte sobre la viabilidad de una reclamación.
¿Qué pasos debes seguir para eliminar los intereses de demora abusivos?
Si crees que tu hipoteca incluye una cláusula abusiva, no estás indefenso. Estos son los pasos que puedes seguir para defender tus derechos:
1. Presenta una reclamación ante tu banco
Antes de acudir a los tribunales, debes iniciar una reclamación extrajudicial. Dirige un escrito a tu entidad bancaria solicitando:
- La eliminación de la cláusula abusiva.
- La devolución de las cantidades cobradas indebidamente, con intereses.
- La regularización del contrato hipotecario conforme a la ley.
Incluye copia de la escritura de la hipoteca y un resumen de los importes reclamados si los conoces. El banco tiene un plazo de dos meses para responder.
2. Inicia un procedimiento judicial
Si no obtienes solución por la vía extrajudicial, puedes presentar una demanda en los tribunales solicitando la nulidad de la cláusula abusiva. La jurisprudencia es, en general, muy favorable a los consumidores, y las sentencias suelen declarar nula la cláusula y condenar al banco a devolver las cantidades cobradas.
Este procedimiento es especialmente recomendable si los intereses de demora se han estado aplicando durante varios meses o años, ya que las cantidades a recuperar pueden ser importantes.
¿Y si ya has terminado de pagar la hipoteca?
Incluso si tu préstamo ya ha sido cancelado, puedes reclamar la devolución de los intereses abusivos cobrados, siempre que no haya prescrito la acción. El plazo general para reclamar la devolución de las cantidades es de cinco años desde que tuviste conocimiento del carácter abusivo de la cláusula.
Así que si pagaste un recargo elevado por retrasarte en tus cuotas, aún puedes actuar y recuperar tu dinero.
Conclusión: No estás solo frente a los abusos bancarios
Los intereses de demora abusivos en las hipotecas han sido una de las prácticas más extendidas por las entidades financieras en España durante años. Afortunadamente, la ley y la jurisprudencia han evolucionado para proteger a los consumidores frente a este tipo de cláusulas desproporcionadas.
Si identificas una cláusula de este tipo en tu hipoteca, ya sea actual o pasada, no lo dejes pasar. Revisar el contrato, asesorarte jurídicamente y, si es necesario, reclamar ante los tribunales, son pasos que pueden ayudarte a recuperar lo que es tuyo y a sanear tu situación financiera.
Recuerda que la nulidad de una cláusula abusiva no prescribe y que todavía puedes exigir la devolución del dinero, siempre que estés dentro del plazo de cinco años desde que fuiste consciente de su carácter abusivo. Por tanto, actuar a tiempo es clave.
Si tienes dudas o necesitas apoyo en el análisis de tu contrato hipotecario, puedes contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho bancario. Un estudio detallado de tu caso puede ser el primer paso para poner fin a un abuso y recuperar tu tranquilidad.