Pagar una hipoteca es un compromiso a largo plazo, pero en ocasiones los titulares del préstamo pueden decidir cancelarla antes de tiempo. Esto puede ocurrir porque han recibido una cantidad de dinero que les permite liquidar la deuda, han vendido la vivienda o han decidido cambiar su hipoteca a otro banco con mejores condiciones.
Sin embargo, muchas entidades bancarias incluyen en los contratos una comisión por cancelación anticipada, lo que significa que el cliente debe pagar un porcentaje del capital pendiente solo por amortizar el préstamo antes del plazo pactado. ¿Es legal esta comisión? ¿Puede considerarse abusiva? Y lo más importante, ¿es posible reclamarla y recuperar el dinero pagado?
En este artículo, te vamos a explicar cuándo es válida la comisión por cancelación anticipada, cuándo se considera abusiva y qué pasos puedes seguir para reclamar su devolución.
¿Qué es la comisión por cancelación anticipada de una hipoteca?
La comisión por cancelación anticipada es un importe que el banco cobra cuando el titular del préstamo decide amortizarlo antes de la fecha pactada en el contrato. Puede aplicarse en dos situaciones:
- Amortización parcial anticipada: cuando se adelanta una parte del capital pendiente inferior al 100%.
- Cancelación total anticipada: cuando se paga el 100% del importe pendiente y se liquida la hipoteca.
El argumento de los bancos para aplicar esta comisión es que, al cancelarse el préstamo antes de lo previsto, la entidad deja de recibir los intereses que esperaba obtener durante la vida del préstamo, y esta comisión compensaría esa pérdida.
Sin embargo, la legislación y los tribunales han limitado qué importe pueden cobrar los bancos y en qué circunstancias puede considerarse una cláusula abusiva.
¿Es legal la comisión por cancelación anticipada?
La legalidad de la comisión por cancelación anticipada depende de varios factores, principalmente la fecha en la que se firmó la hipoteca y el tipo de préstamo que se haya contratado.
En España, la normativa que regula estas comisiones ha cambiado con el tiempo.
- Hipotecas firmadas antes de 1994: No existía una regulación específica sobre las comisiones por cancelación anticipada, por lo que los bancos podían establecer libremente estos cargos. No obstante, si la comisión era excesiva y no justificada, podría ser impugnada.
- Hipotecas firmadas entre 1994 y 2007: Se estableció un límite del 1% del capital pendiente en hipotecas a tipo variable y del 2,5% en hipotecas a tipo fijo.
- Hipotecas firmadas entre 2007 y 2019: La Ley 41/2007, de reforma del mercado hipotecario, redujo los límites:
- Máximo del 0,5% en hipotecas variables si la cancelación se realizaba en los primeros cinco años.
- Máximo del 0,25% si la cancelación ocurría después de esos cinco años.
- En hipotecas a tipo fijo, la comisión se pactaba entre banco y cliente, pero debía justificarse la pérdida financiera de la entidad.
- Hipotecas firmadas a partir de junio de 2019: La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (Ley de Crédito Inmobiliario) establece que los bancos solo pueden cobrar una compensación si han tenido una pérdida financiera real por la cancelación anticipada.
- Para hipotecas variables: 0,15% en los primeros cinco años o 0% a partir del sexto año.
- Para hipotecas fijas: 2% los primeros diez años y 1,5% después.
Esto significa que si tu hipoteca es reciente, el banco no puede cobrarte una comisión superior a estos límites.
¿Cuándo se considera abusiva la comisión por cancelación anticipada?
El Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) han declarado abusivas las cláusulas que imponen una penalización desproporcionada al consumidor sin una justificación real.
Se puede considerar abusiva si:
- El banco no ha justificado la existencia de un perjuicio económico real por la cancelación anticipada.
- La comisión es superior a los límites legales vigentes en el momento de la firma del contrato.
- La cláusula no fue negociada individualmente con el cliente y se impuso como condición general del contrato.
- Se trata de un préstamo con cláusula suelo en el que el consumidor ya ha pagado más intereses de los debidos, lo que refuerza el carácter abusivo del cargo adicional.
En estos casos, el consumidor puede reclamar la devolución del importe pagado por esta comisión.
¿Cómo reclamar la devolución de la comisión por cancelación anticipada?
Si crees que el banco te cobró una comisión abusiva por cancelar anticipadamente tu hipoteca, puedes iniciar un proceso de reclamación para intentar recuperar tu dinero.
1. Revisión del contrato hipotecario
El primer paso es revisar la escritura de tu préstamo para comprobar si existe una cláusula de comisión por cancelación anticipada y si cumple con la normativa vigente en el momento de la firma.
Si el contrato establece una comisión superior a los límites legales o no justifica la aplicación de la penalización, puedes reclamar su nulidad.
2. Reclamación extrajudicial ante el banco
Una vez identificada la posible irregularidad, el siguiente paso es presentar una reclamación formal ante el servicio de atención al cliente de la entidad bancaria.
En la reclamación debes incluir:
- Tus datos personales y los datos del préstamo (número de contrato, fecha de firma, importe del préstamo).
- Referencia a la normativa vigente en el momento de la firma y jurisprudencia aplicable.
- Solicitud expresa de devolución de la cantidad cobrada indebidamente.
El banco tiene un plazo de dos meses para responder a tu reclamación.
3. Reclamación ante el Banco de España
Si el banco no responde o rechaza tu reclamación, puedes elevar la queja ante el Servicio de Reclamaciones del Banco de España.
Este organismo analizará el caso y emitirá un informe sobre la legalidad de la cláusula. Aunque sus resoluciones no son vinculantes, pueden ser utilizadas como argumento en caso de demanda judicial.
4. Demanda judicial contra el banco
Si el banco se niega a devolver el dinero y existen indicios claros de abuso, puedes interponer una demanda en los tribunales.
Los jueces han fallado a favor de los consumidores en numerosas ocasiones, declarando nulas las comisiones abusivas y obligando a los bancos a devolver los importes cobrados indebidamente.
Es recomendable contar con un abogado especializado en derecho bancario, quien analizará tu caso y te guiará durante el proceso legal.
En conclusión, la comisión por cancelación anticipada de una hipoteca es legal en ciertos casos, pero siempre debe ajustarse a la normativa vigente y estar justificada. Si el banco te cobró una comisión superior a los límites legales o sin una razón válida, puedes reclamar su devolución.
Para ello, revisa tu contrato, presenta una reclamación ante el banco y, si es necesario, acude a los tribunales. Cada vez más consumidores están recuperando su dinero gracias a las sentencias favorables.
Si tienes dudas sobre tu caso, un abogado experto en reclamaciones bancarias puede ayudarte a analizar tu situación y tomar las medidas necesarias para recuperar lo que es tuyo.