Cuando firmamos una hipoteca, solemos confiar en que las condiciones están claras, en que los cálculos son correctos y en que todo se ajusta a lo pactado. Sin embargo, en muchos contratos hipotecarios aparece una cláusula que ha pasado desapercibida durante años y que ha supuesto un sobrecoste para miles de personas: la aplicación de la llamada “regla del año comercial”.
Hoy, en este artículo, vamos a explicarte en qué consiste esta regla, por qué puede considerarse abusiva y qué puedes hacer si ha afectado a tu préstamo hipotecario.
¿Qué es la regla del año comercial?
La regla del año comercial consiste en una fórmula de cálculo que considera que todos los meses tienen 30 días y que el año tiene 360 días en lugar de los 365 o 366 reales. Aunque pueda parecer un ajuste menor, este detalle tiene un impacto directo en la cuantía de los intereses que pagas cada mes por tu préstamo.
Es decir, en lugar de calcular los intereses sobre la base real del año natural, algunos bancos aplican una base ficticia (360 días), lo que incrementa artificialmente los intereses que se devengan en cada cuota. Este sistema también se denomina «Base 360» o “método francés con año comercial”, y ha sido utilizado de forma habitual por muchas entidades financieras en España durante años.
¿Por qué se considera abusiva?
La regla del año comercial es una fórmula matemática utilizada por algunas entidades bancarias para calcular los intereses de una hipoteca. Consiste en asumir que todos los meses tienen 30 días y que el año tiene 360 días, en lugar de los 365 (o 366 si es bisiesto) que realmente tiene el calendario. Aunque este cálculo pueda parecer una simple convención contable, en realidad afecta directamente al resultado del interés diario aplicado al préstamo.
¿Por qué?Porque en lugar de calcular los intereses sobre la base real del año natural, algunos bancos aplican una base ficticia (360 días), lo que incrementa artificialmente los intereses que se devengan en cada cuota. Este sistema también se denomina «Base 360» o “método francés con año comercial”, y ha sido utilizado de forma habitual por muchas entidades financieras en España durante años.
¿Por qué se considera abusiva?
Lo primero que hay que aclarar, es que no en todos los casos esta cláusula puede considerarse abusiva. Para que lo sea, esta debe cumplir una serie de requisitos concretos, especialmente en lo que respecta a la falta de transparencia y a la información facilitada al consumidor. En otras palabras, para que esta cláusula sea válida, debe haber sido explicada de forma clara, comprensible y transparente al consumidor de forma previa a firmar antes de la firma del contrato.
Cuando esto no ocurre, es decir, cuando el banco introduce la fórmula del año comercial sin explicar al cliente qué consecuencias económicas conlleva, ni cómo afecta el cálculo de los intereses, la cláusula puede considerarse abusiva. Así lo ha establecido el Tribunal Supremo en su Sentencia Nº 558/2020, de 20 de octubre, donde advierte de que no puede considerarse transparente una cláusula que modifica el cómputo del año natural si no se informa con claridad al prestatario de su efecto económico.
Esta falta de transparencia impide que el consumidor pueda comprender el contenido real del contrato y valorar su alcance económico. Según la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, especialmente en su Sentencia de 21 de diciembre de 2016 (asunto C-154/15), el consumidor debe estar en condiciones de prever las consecuencias financieras que se derivan de una cláusula, especialmente cuando afectan al coste del préstamo.
Si la entidad no explicó el uso de esta fórmula ni facilitó simulaciones comparativas que permitieran al consumidor entender cómo se calcula el interés con base 360 frente a un cálculo con base 365, se rompe el principio de transparencia contractual. En ese caso, la cláusula queda sometida al control de abusividad y puede ser declarada nula, obligando a la entidad a recalcular los intereses y devolver el importe cobrado en exceso.
¿Cómo te afecta económicamente?
Puede parecer una diferencia sutil, pero usar 360 días en lugar de 365 supone que el banco prorratea los intereses en una base menor, lo que da lugar a una mayor cuantía de intereses en cada cuota. Es decir, pagas más de lo que pagarías si el cálculo se hiciera sobre el año natural. Este impacto económico puede ser considerable, especialmente en hipotecas a largo plazo.
Imagina un préstamo hipotecario de 200.000 euros con un interés del 2% anual. Si se calcula con base en 360 días en lugar de 365, el interés diario resulta más alto, y el total acumulado al final del préstamo también. Esta diferencia puede suponer miles de euros adicionales a lo largo de los años. Y todo ello, sin que la mayoría de consumidores sean siquiera conscientes.
¿Es legal usar esta fórmula?
La utilización del año comercial no es ilegal por sí misma, pero sí puede ser abusiva si no ha sido informada de manera adecuada. El Tribunal Supremo no ha declarado la fórmula como abusiva en todos los casos, pero sí ha exigido que, para que sea válida, debe informarse al consumidor de forma clara, comprensible y destacada.
En este sentido, el control de transparencia juega un papel fundamental. No basta con que la cláusula esté incluida en el contrato; el banco debe haber explicado su significado y consecuencias, y el consumidor debe haber podido entenderlas con facilidad antes de firmar.
¿Cómo saber si tu hipoteca tiene esta cláusula?
Para saber si en tu hipoteca se ha aplicado la regla del año comercial, debes revisar la escritura del préstamo hipotecario, concretamente el apartado donde se especifica el cálculo de intereses. Busca expresiones como “cómputo de intereses en base a 360 días” o “se computarán 30 días por mes y 360 por año”. También puedes solicitar un informe pericial financiero, que analice el cuadro de amortización y calcule si se ha producido un perjuicio económico.
Lo que siempre resulta nulo por abusivo, es la fórmula siguiente: 365/360, en dónde el nominador supone el número de días por el que se liquidan los intereses anuales, y el denominador, es el número de días del año, 360 días.
Otra opción es acudir a un abogado especializado en derecho bancario o consumo para que revise la documentación y te indique si se puede iniciar una reclamación.
¿Qué puedes hacer si tu hipoteca incluye esta cláusula?
Si se confirma que tu préstamo hipotecario incluye esta fórmula y que no se te explicó adecuadamente, tienes derecho a reclamar. El proceso habitual pasa por las siguientes fases:
- Reclamación extrajudicial ante el banco: Puedes presentar un escrito solicitando la nulidad de la cláusula por abusiva, junto con la devolución de las cantidades pagadas de más.
El banco tiene un plazo de un mes para responder.
- Demanda judicial: Si no hay acuerdo, puedes presentar una demanda ante los tribunales solicitando la nulidad de la cláusula y la devolución de las cantidades cobradas indebidamente. La acción de nulidad por cláusula abusiva no prescribe, por lo que puedes reclamar aunque hayan pasado muchos años desde la firma de la hipoteca.
¿Qué documentos necesitas para reclamar?
- Copia de la escritura del préstamo hipotecario.
- Cuadro de amortización o recibos de cuotas mensuales.
- Cálculo del perjuicio económico (mejor si lo realiza un perito financiero).
- Pruebas de que no se explicó el impacto económico de esta cláusula (por ejemplo, ausencia de información precontractual clara o falta de simulaciones comparativas).
En conclusión, la regla del año comercial puede parecer un simple tecnicismo, pero en la práctica ha supuesto un encarecimiento silencioso de miles de hipotecas. Si firmaste tu préstamo sin ser consciente de que se aplicaba esta fórmula y no se te informó adecuadamente, puedes reclamar.
Revisar tu escritura hipotecaria, calcular el impacto económico y contar con asesoramiento legal especializado son los primeros pasos para recuperar lo que es tuyo. Como consumidor, tienes derecho a que las condiciones de tu contrato sean claras, transparentes y equilibradas. Y si no lo fueron, también tienes derecho a exigir su nulidad.