Las cláusulas suelo han sido una de las condiciones abusivas más controvertidas en los contratos hipotecarios en España. Muchos consumidores han pagado durante años cuotas hipotecarias más altas de lo que deberían debido a esta cláusula impuesta por las entidades bancarias.
Si sospechas que tu hipoteca puede estar afectada por una cláusula suelo, en este artículo te explicamos detalladamente qué suponen estas cláusulas, cómo identificarlas y qué pasos seguir para eliminarla de forma definitiva.
¿Qué es la cláusula suelo y por qué es abusiva?
La cláusula suelo es una condición incluida en muchas hipotecas a tipo variable que establece un interés mínimo que el cliente debe pagar, aunque el índice de referencia (como el Euríbor) se sitúe por debajo de ese límite. Esto impide que los hipotecados se beneficien de las bajadas de los tipos de interés.
Por ejemplo, imagina que firmas una hipoteca a tipo variable con un interés referenciado al Euríbor + 1%, pero el contrato incluye una cláusula suelo del 3%. Cuando el Euríbor está alto, por ejemplo, en un 4%, el interés total que pagas es del 5% (4% Euríbor + 1% diferencial). Sin embargo, cuando el Euríbor baja y se sitúa en un 0,5%, lo lógico sería que tu interés se redujera al 1,5% (0,5% Euríbor + 1%). No obstante, debido a la cláusula suelo, el interés nunca puede bajar del 3%, lo que significa que sigues pagando más de lo que te correspondería.
El problema principal radicaba en que muchos clientes no eran conscientes de la existencia de dichas cláusulas suelo, ya que los bancos no les informaron de manera clara y comprensible durante el proceso de contratación. En muchos casos, la referencia a esta cláusula aparecía en documentos extensos y con un lenguaje técnico que dificultaba su comprensión, lo que impedía que los consumidores fueran plenamente conscientes del impacto que tendría en sus cuotas mensuales.
Desde el punto de vista legal, el Tribunal Supremo ha declarado en varias sentencias que estas cláusulas pueden ser abusivas si no fueron negociadas de manera transparente con el consumidor. La Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013 (STS 241/2013) fue la primera en reconocer la falta de transparencia en la comercialización de estas cláusulas y permitió que miles de afectados iniciaran reclamaciones contra sus bancos.
Posteriormente, la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) de 21 de diciembre de 2016 reforzó la obligación de los bancos de devolver todo el dinero cobrado de más desde el inicio del contrato, lo que supuso un golpe importante para las entidades financieras y un alivio para los consumidores.
¿Cómo detectar si tienes una cláusula suelo en tu hipoteca?
Si firmaste una hipoteca a interés variable antes de junio de 2019, es posible que contenga una cláusula suelo. A partir de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, se prohibió la inclusión de cláusulas suelo en los contratos hipotecarios, pero muchas hipotecas anteriores a esa fecha aún las contienen.
Para comprobar si tu hipoteca está afectada, sigue estos pasos:
1. Revisa tu escritura hipotecaria
El primer paso es buscar en tu contrato hipotecario términos como:
- “Tipo de interés mínimo”
- “Límite a la variabilidad del tipo de interés”
- “El interés pactado no podrá ser inferior al X%”
- “Instrumento de limitación de interés”
Estas frases pueden indicar que existe una cláusula suelo. Normalmente, se encuentran en el apartado de condiciones financieras.
2. Compara el interés aplicado con el Euríbor
Si tu hipoteca es de tipo variable y el Euríbor ha estado en valores bajos (por debajo del 1%) pero sigues pagando un interés alto (por ejemplo, un 3% o más), es probable que tengas una cláusula suelo que impide que el interés baje más allá de un mínimo establecido.
3. Consulta los recibos de tu hipoteca
Si en los extractos bancarios observas que el tipo de interés aplicado no ha bajado de un determinado porcentaje a pesar de la caída del Euríbor, es otro indicio claro de la presencia de una cláusula suelo.
4. Pide un informe al banco
Puedes solicitar a tu entidad bancaria un desglose detallado del cálculo de tu hipoteca para verificar si existe alguna limitación en la bajada del tipo de interés.
¿Es legal la cláusula suelo? Lo que dice la normativa vigente
La legalidad de la cláusula suelo depende de si se incluyó en el contrato de forma transparente y si el banco informó adecuadamente al consumidor. La Ley de Condiciones Generales de la Contratación (Ley 7/1998) establece que una cláusula contractual debe cumplir con los principios de transparencia y equidad.
Además, el Real Decreto-ley 1/2017, aprobado tras la sentencia del TJUE de 2016, establece un procedimiento extrajudicial para que los consumidores afectados puedan reclamar la devolución de lo pagado de más sin necesidad de acudir a los tribunales.
El Tribunal Supremo ha reiterado en varias sentencias que la falta de transparencia en la información sobre la cláusula suelo es un factor determinante para declararla nula, lo que obliga a los bancos a devolver las cantidades cobradas en exceso.
¿Cómo eliminar la cláusula suelo de tu hipoteca y recuperar tu dinero?
Si descubres que tienes una cláusula suelo, puedes seguir estos pasos para eliminarla y recuperar lo pagado de más:
Paso 1: Reclamar al banco
Lo primero es presentar una reclamación formal ante el servicio de atención al cliente de tu entidad bancaria. Según el Real Decreto-ley 1/2017, los bancos están obligados a ofrecer un procedimiento extrajudicial para resolver estas reclamaciones.
En tu reclamación, debes incluir:
- Tus datos personales.
- Una copia de la escritura de la hipoteca.
- Una explicación clara de por qué consideras que la cláusula suelo es abusiva.
- La solicitud de eliminación de la cláusula y la devolución de las cantidades cobradas indebidamente.
El banco tiene un plazo máximo de tres meses para responder y, en caso de aceptar la reclamación, debe realizar la devolución del dinero correspondiente.
Paso 2: Negociar con el banco
Algunas entidades pueden ofrecer una solución alternativa, como:
- Eliminar la cláusula suelo sin devolver lo cobrado (poco recomendable).
- Reducir el diferencial del préstamo a cambio de no devolver cantidades pasadas.
- Transformar la hipoteca en un interés fijo.
Es importante no aceptar acuerdos sin analizar bien las condiciones, ya que algunas entidades pueden intentar limitar tu derecho a reclamar en el futuro.
Paso 3: Demandar si el banco no responde o rechaza la reclamación
Si el banco no responde en el plazo establecido o rechaza la reclamación, puedes acudir a los tribunales. La mayoría de las demandas por cláusulas suelo han resultado favorables para los consumidores.
Para iniciar un procedimiento judicial, necesitarás:
- Un abogado especializado en derecho bancario.
- Un informe pericial que acredite el perjuicio económico causado por la cláusula.
- Toda la documentación relativa a la hipoteca.
Los tribunales han dictaminado que, en caso de sentencia favorable al consumidor, el banco deberá devolver todas las cantidades cobradas indebidamente desde el inicio del préstamo y eliminar la cláusula del contrato.
¿Cuánto dinero puedes recuperar si eliminas la cláusula suelo?
El dinero a recuperar depende de la cantidad pagada en exceso durante la vigencia de la cláusula suelo. Algunos factores clave son:
- El diferencial de la hipoteca.
- La fecha en que empezó a aplicarse la cláusula.
- La evolución del Euríbor durante el período afectado.
Por ejemplo, en una hipoteca de 150.000 euros con una cláusula suelo del 3%, si el Euríbor estaba al 0,5%, el hipotecado ha estado pagando un 2,5% más de lo que le correspondía. En términos monetarios, esto puede suponer entre 5.000 y 20.000 euros en pagos indebidos.
Es importante que sepas que cuando un abogado reclama todo lo abonado indebidamente por aplicación de la cláusula suelo, te beneficiarás en dos planos: por un lado, recuperarás todo lo abonado de más por aplicación de esta cláusulas, además de sus correspondientes intereses legales; y de otro lado, la cantidad pendiente de amortización se reducirá, pues cuando el banco elaboró el cuadro de amortización para toda la vida de tu préstamo, lo hizo aplicando esta cláusula que supone un mayor interés y una menor amortización.
En conclusión, si tienes una hipoteca con cláusula suelo, es fundamental actuar cuanto antes para eliminarla y recuperar el dinero que has pagado de más. La normativa actual está del lado del consumidor, y los tribunales han declarado abusivas muchas de estas cláusulas.
El procedimiento extrajudicial con el banco es el primer paso, pero si no obtienes una respuesta favorable, la vía judicial será la solución definitiva. No dudes en consultar con un abogado especializado para garantizar que tu reclamación se lleve a cabo correctamente y maximizar la cantidad recuperada.