Si contrataste una hipoteca en España en los últimos años, es posible que el banco te haya impuesto ciertos gastos que, según la jurisprudencia del Tribunal Supremo (TS) y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), no te correspondía pagar. La buena noticia es que aún puedes reclamar la devolución de estos gastos y recuperar tu dinero.
En esta guía completa, vamos a explicarte qué gastos puedes reclamar, cuál es el plazo para ello, qué requisitos debes cumplir y cómo llevar a cabo la reclamación de manera efectiva.
¿Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar?
A lo largo de los últimos años, la justicia ha dejado claro que existen ciertos gastos hipotecarios que los bancos no pueden imponer a los consumidores. Gracias a diferentes sentencias del TS y del TJUE, los consumidores pueden reclamar la devolución de los siguientes gastos:
- Gastos de notaría: El Tribunal Supremo ha establecido que los gastos de la escritura de la hipoteca deben ser compartidos entre el banco y el prestatario, por lo que puedes recuperar el 50% de estos gastos.
- Gastos de registro de la propiedad: Este gasto, que corresponde a la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, debe ser abonado íntegramente por el banco. Puedes reclamar el 100% de este gasto.
- Gastos de gestoría: Si la entidad financiera impuso una gestoría para la tramitación de la hipoteca, puedes reclamar la totalidad de estos costes.
- Gastos de tasación: La tasación del inmueble es necesaria para que el banco valore el riesgo del préstamo. Este gasto también es reclamable al 100% si fue impuesto por la entidad.
- Comisión de apertura: Aunque tradicionalmente los bancos han alegado que este cargo forma parte del contrato, varias sentencias han declarado su abusividad si no ha sido debidamente justificada. Puedes reclamarla si la entidad no justifica su cobro con un servicio prestado efectivo.
- Intereses de demora: Sí bien son legales dentro de unos márgenes, resultan nulos por abusivos cuando superan el margen establecido por nuestro Tribunal Supremo
- La regla de los 360 días o año comercial: Supone considerar el año como si tuviera 360 días y liquidar los intereses como si el año fuera de 365 días. Esta regla implica un beneficio a la financiera de 5 días de intereses por año.
- Comisión de impagados: Es la comisión que el banco aplica, de manera automática, en el momento en que se produce un impago, de forma parcial o total. Es una doble imposición por retraso en el pago, pues para reparar el retraso, ya existen los intereses de demora.
¿Cuál es el plazo para reclamar los gastos hipotecarios?
Para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios se tiene un plazo de prescripción de 5 años. Este plazo ha sido objeto de debate en los últimos años, en concreto, desde cuándo se empieza a contar.
No obstante, la reclamación de cualquier cantidad adeudada por el banco por las cláusulas anteriormente explicadas, supone que previamente ha de existir una declaración, judicial, de nulidad. Será a partir de esta declaración de nulidad cuando comenzará a computarse el plazo para la reclamación de las cantidades concretas.
El Tribunal Supremo consultó al Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre este aspecto. En su sentencia de enero de 2024, el TJUE estableció que el plazo de prescripción no puede comenzar antes de que el consumidor tenga conocimiento efectivo del carácter abusivo de la cláusula. Esto significa que el derecho a reclamar no se extingue por el mero transcurso del tiempo desde la firma del préstamo, sino que es necesario demostrar que el consumidor sabía que podía exigir la devolución de estos gastos.
El simple hecho de que existan sentencias previas sobre la nulidad de cláusulas similares no implica que el consumidor tuviera conocimiento efectivo de la abusividad de su cláusula específica.
En otras palabras, mientras el consumidor no haya sido informado de que su cláusula era abusiva, el plazo de prescripción no comienza a correr. Esto significa que muchas personas todavía pueden reclamar en 2025, incluso si su hipoteca fue firmada hace varios años.
El 13 de marzo de 2025, el TJUE reafirmó que el plazo para reclamar la devolución de los gastos hipotecarios está sujeto a un plazo de prescripción de 5 años. Sin embargo, la clave sigue siendo el momento en el que el consumidor tuvo conocimiento efectivo de la abusividad de la cláusula.
¿Quién puede reclamar los gastos hipotecarios?
Para reclamar, debes cumplir los siguientes requisitos:
- Ser consumidor: Si contrataste la hipoteca para uso personal (por ejemplo, para la compra de tu vivienda habitual), puedes reclamar. Será consumidor aquel particular que no ha contratado su préstamo hipotecario en el seno de una actividad empresarial.
- No haber sido informado previamente de la abusividad de la cláusula: Si puedes demostrar que no tenías conocimiento del carácter abusivo de la cláusula, el plazo de prescripción no habría empezado a contar.
- Tener documentación que acredite el pago de los gastos: Es fundamental contar con las facturas y justificantes de pago de los gastos hipotecarios.
¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios en 2025?
Para recuperar tu dinero, debes seguir estos pasos:
Paso 1: Recopilar la documentación
Para iniciar el proceso de reclamación, es fundamental contar con documentación que acredite los pagos realizados. Los documentos imprescindibles son:
- Escritura del préstamo hipotecario, donde figuren las cláusulas relativas a los gastos.
- Facturas correspondientes a los pagos realizados por notaría, registro de la propiedad, gestoría y tasación.
- Justificantes de pago de dichos importes, que pueden ser transferencias bancarias, recibos o extractos de cuenta.
Si no tienes todos los documentos, puedes solicitarlos a la entidad bancaria o al notario que formalizó la hipoteca.
Paso 2: Presentar una reclamación extrajudicial al banco
Debes enviar una reclamación formal al banco detallando:
- Tus datos personales.
- Información sobre la hipoteca (fecha de firma y entidad bancaria).
- Relación detallada de los gastos pagados.
- Petición expresa de devolución de los importes.
El banco dispone de un plazo de dos meses para responder. Si la respuesta es negativa o no se recibe contestación, se puede pasar a la vía judicial.
Paso 3: Presentación de demanda
Si la entidad bancaria rechaza la devolución de los gastos o no responde, el siguiente paso es interponer una demanda en el juzgado de lo mercantil. En este proceso es recomendable contar con un abogado especializado en derecho bancario, ya que aumentará las probabilidades de éxito.
La jurisprudencia ha respaldado de manera reiterada las reclamaciones de los consumidores, lo que ha llevado a que numerosas sentencias obliguen a los bancos a devolver los importes cobrados indebidamente.
Paso 4: Sentencia y ejecución
Si el tribunal falla a tu favor, el banco estará obligado a devolverte los gastos reclamados junto con los intereses legales desde la fecha del pago. Además, si ganas el juicio, el banco podría ser condenado a pagar las costas del proceso.
¿Qué cantidades puedes recuperar?
El importe de la reclamación dependerá del coste de los gastos hipotecarios pagados en su día. En una hipoteca estándar, los importes pueden oscilar entre 1.500 y 3.000 euros, sin contar los intereses legales. La cantidad final dependerá de las tarifas aplicadas por la notaría, el registro de la propiedad y la gestoría en cada caso.
Además, si el banco ha cobrado una comisión de apertura de manera abusiva, esta cantidad también puede ser objeto de devolución.
En conclusión, reclamar los gastos hipotecarios es un derecho de los consumidores reconocido por el Tribunal Supremo y el TJUE. Si pagaste gastos indebidos en la formalización de tu hipoteca, tienes opciones para recuperar tu dinero.
El proceso requiere seguir una serie de pasos y contar con el asesoramiento adecuado. Si el banco no responde favorablemente, la vía judicial ha demostrado ser una alternativa efectiva para lograr la devolución de los importes indebidamente pagados.
Si tienes dudas sobre tu caso particular, lo más recomendable es contactar con un abogado especializado en derecho bancario para evaluar tu situación y ayudarte en el proceso